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征收工作疑难问题解答
来 源:集安市房屋征收经办中心 时 间: 2019-06-12

  一、征收补偿的范围都有哪些?

  答:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:1.被征收房屋价值的补偿;2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。”根据本条的规定,补偿的范围包括:1.房屋价值,其范围应当包括房屋本身价值、附属物价值以及国有土地使用权价值。所谓房屋是指用于住人或存放物品的建筑物,以被征收房屋类似的房地产市场评估价格为准;所谓附属物,是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并有某种用途的附属建筑或内筑物,如围墙、门斗、装潢等,在房屋价值评估时,也一并评估。所谓国有土地使用权,是指国有土地使用者依法对国有土地享有占有、使用和部分收益和处分的权利,其性质属于有期限的他物权。根据《城市房地产管理法》第二十条的规定,“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”因此,对未到期的国有土地使用权也应当由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。2.搬迁及临时安置费用。3.停产停业损失,在确定停产停业损失时应把握以下几点:一是停产停业损失是客观存在的,只要因为征收引起的经济损失,被征收人就应得到合理的足额补偿;二是只对直接损失进行补偿,对间接损失或费用则不予确认;三是房屋价值补偿与停产停业损失补偿应分开,停产停业损失的项目、数量应当明确、具体。

  二、住宅用于经营的应如何确定补偿标准?

  答:在实践中,往往有的房屋性质尽管登记为住宅,但被征收人一直用于经营,且依法办理了营业执照或者具有相应的纳税证明,对于这种情况不应当简单地用房屋权属证书上记载的房屋性质确定补偿标准,而应当综合根据其经营情况、经营年限及纳税等情况来确定补偿标准。

  三、房屋产权证载明面积与实际面积不一致时怎么处理?

  答:由于房屋登记制度不完善,房屋产权证载明面积与实际面积不一致的情况经常出现,也是矛盾比较突出的问题,应当具体情况具体分析,视实际情况而定,不能笼统地认为凡是产权证面积以外的部分一律不补偿,而是从保障征收工作顺利进行以及切实保护被征收人合法利益的角度出发妥善加以处理。

  四、如何适用评估程序?

  答:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。”第二十条规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”但是在实践中往往出现各种问题,首先是何时选定评估机构的问题,从实践上看建议在组织对房屋征收范围内的房屋权属等情况进行调查登记时,就应当向被征收人送达选定评估机构通知书,告知被征收人在规定的时间内协商选定评估机构。如在规定的时间内无法协商选定,可以通过多数决定或随机选定的方式确定评估机构。对于在征收补偿方案规定的期限内无法达成征收补偿协议的被征收人,应立即启动评估程序,为作出征收补偿决定书做好准备,在评估过程中,征收部门应把握好三个方面:一要严格把握相应的资质要求;二要严格把握估价的基准时间;三要严格把握房屋性质和面积。

  五、对征收范围内的违法建筑应如何处理?

  答:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。”依照该条的规定,甄别违法建筑必须是在政府作出房屋征收决定之前,在征收前对违法建筑的甄别认定涉及各相关机关配合,所以在实践中,很多违法建筑的认定是由征收部门发现后移交规划部门处置的,因此规划部门应积极履职尽责,加大对违法建筑的认定查处工作。对于违法建筑的认定应该严格按行政处罚程序处理。对经甄别被认定为违法建筑的,一律不予补偿。

  六、签订征收补偿协议应注意哪些问题?

  答:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定:“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。”该规定对征收补偿协议的内容做了详细的规定,但是在实践过程中,仍然发生了许多问题,因此在工作中要注意把握好以下几个问题:一是协议的主体问题。从征收补偿协议的性质看,房屋征收补偿协议完成符合行政合同的基本特征,一方应为房屋征收部门,另一方应为被征收人,被征收人委托他人代为谈判签订协议的,应当有齐全的代理手续,尤其房屋所有权人死亡,涉及继承,或者原所有权人出让,涉及实际所有人等情况应注意核实,否则极有可能被认定为无效协议;二是协议对房屋的补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,因此,如果补偿标准低于该价格,就是违反了法律强制性规定,协议应当无效。同时如果存在补偿价格远远高于同类房屋市场价格的,也应当以显失公平损害公共利益为由,认定该补偿协议无效。三是关于承租人的补偿问题,《国有土地上房屋征收与补偿条例》中没有承租人的安置补偿的规定,但在实践中承租人是存在的,因此在签订协议过程中应充分考虑承租人的利益,一般情况在签订协议时尽可能多与承租人、被征收人协商沟通,如果不能够达成协议,可以和被征收人签订征收补偿协议,由被征收人和承租人另行处置租赁关系,通过民事诉讼解决;如果均不能达成协议,在作出征收补偿决定时建议将承租人列为第三人,一并做出处理;四是征收补偿协议产生的法律后果。补偿协议一旦签订,被征收房屋所有权的主体发生改变,由原先的被征收人变更为国家,即征收的市、县级政府。如被征收人不履行征收补偿协议,应通过非诉行政执行方式解决,房屋征收部门可以以被征收人对行政行为确定的义务不履行又不诉讼为由,申请人民法院强制执行搬迁义务。

  七、在作出征收补偿决定中应注意哪些问题?

  答:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平,包括本条倒第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。”根据这一规定,在工作实践中应注意以下问题:一是时间问题,只能是在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议时,方可做出补偿决定;二是征收补偿决定的主体问题。征收补偿的主体是市、县级人民政府,应由房屋征收部门征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定;三是补偿决定的内容要严格按照征收补偿方案作出;四是补偿决定要严格按照程序做出,首先要保证调查收集被征收人合法财产的证据的程序合法,在实践中可以通过对被征收人房屋财产状况进行现场物测、调查取证,对被征收的房屋及相关财产依法进行登记造册,并可以通过拍照录像等手段固定相关证据;其次,作出征收补偿决定前应经过充分协商,要防止征收补偿协商程序形式化。另外,征收补偿决定除了送达程序以外,还有一个公告程序,市、县级人民政府作出的征收补偿决定应当在征收范围内予以公告。

集安市住房和城乡建设局

集安市房屋征收经办中心

2019年6月12日